「定年後、家賃収入500万円を目指したい」
40歳会社員のご依頼
初回相談 2016年
Ｎ様 40歳（相談当時）
上場企業勤務
４人家族 妻・子供（小学生２人）
【年収】
本人 800万円
妻 400万円
【保有資産】
現金 1,500万円
持ち家 住宅ローン完済済
ご相談の流れ
まずは、投資目的や投資目標の整理を実施
U様はシングルマザーの傍ら、正社員で働いており、日々お忙しくしています。
U様の希望として、
・物件の運営、管理などは極力手間をかけたくない
・リスクを極力抑えたい
・家賃収入は息子の塾代くらい稼ぎたい（月3万円）
上記の相談内容から今回、中古区分マンションを現金で購入することオススメいたしました。
次に、具体的に購入から運営、売却までのイメージをご説明
どれくらいの価格の物件を購入すると、目標の月3万円を達成できるのか。
POINT
求め方
不動産価格＝満室想定賃料※1÷NOI利回り※2
※1 満室想定賃料とは空室が発生しないことや家賃の滞納がないことを前提とした 1年間の家賃収入の総額のことを指しています。
※2 NOI利回りとは、「運営総収益（ＮＯＩ）※3」を不動産価格で割った値。 不動産物件の収益力の指標となる。
※3 「運営総収益(NOI)」とは「満室想定賃料」から空室期間の損失や運営費用等を差引いた手取り収入のことです。
年間36万円の収入を得るには、
①NOI利回り5%の場合
36万円÷5%＝720万円
②NOI利回り5.5%の場合
36万円÷5.5%＝655万円
③NOI利回り6%の場合
36万円÷6%＝600万円
上記の結果より、600~720万円の価格の不動産を現金で購入すると目標が達成できます。
POINT
一般的にはNOI利回りは高い方が投資として良いと言われています。
NOI利回りが高い物件の特徴として
売上（家賃）ー支出（経費）＝利益のため、満室想定賃料が高く（売上）、空室・未回収損や運営費用といった支出を低く抑えた物件を市場相場よりも安く購入した場合、NOI利回りは高くなります。
同じ家賃収入でも、エリアによって空室率や物件ごとに運営費用が異なるため、1物件ごとに投資分析する必要があります。
また、リスクを極力抑えたいとの要望なため、下記の条件を追加しました。
①空室率8%以下の賃貸需要のある物件
②家賃下落率が少ない、資産価値が下がりにくい物件
ご提案内容、ご紹介物件
実例：U様 購入物件
購入時期：2017年
価格：650万円（㋐）
諸経費：70万円（㋑）
ローン：0円（㋒）
総額：720万円（㋐＋㋑）
自己資金：720万円（㋐＋㋑-㋒）
所在地：東京都大田区
築年数：約35年
家賃収入：5.3万円/月（共益費込み）
運営費用（OPEX）
管理費：6千円/月
修繕積立金：7千円/月
管理委託費用：月3千円/月
固定資産税：3万円/年
売却時期：2027年
売却予想価格：680万円
※Gate.予想採用
当物件を購入し、10年後売却した場合、
自己資金720万円が1,019万円（全期間利回り4.33%）になる予想です。
購入時、家賃5.3万円が10年後、5.14万円になる予想です。
下落率は-1.6%
購入時、空室率7.53%が10年後、7.74%になる予想です。
購入時、家賃収入（税引き前）年間372,708円が10年後、354,780円になる予想です。10年間の1年あたりの平均家賃収入は363,607円（月30,300円）
ご相談の結果
10年間投資した場合、
自己資金720万円が1019万円（全期間利回り4.33%）になる投資物件をご購入頂きました。
また、U様のご希望条件にも達成しました。
・物件の運営、管理などは極力手間をかけたくない
⇒すべての管理を管理会社に委託し、手間をかけない運用を実現
・リスクを極力抑えたい
⇒空室率8%以下、家賃下落率1.6%と資産価値の下落率も低く安定した運用を実現
・家賃収入は息子の塾代くらい稼ぎたい（月3万円）
⇒10年間の平均家賃収入、363,607円。（月3万円の目標達成）
U様の場合、銀行からローンを借りることで規模拡大も可能ですが、ご本人の希望は息子様の塾代くらい稼げて、尚且つリスクを極力取りたくないというご希望のため、今回はこのようなご提案となりました。
当社では、人口知能を搭載した不動産査定システム（Gate.）を活用し、お客様のご希望に応じた不動産でのコンサルティングを行っております。
ご興味ある方は、是非気軽にご相談くださいませ。（※初回相談：90分無料）